鲁法案例【2021】111

在日常生活中，有些市民会通过中介购买房屋，可有时会因为某种原因跳过中介签订买卖合同，从而引发纠纷，这种情况是否构成法律意义上的“跳单”行为，什么情况下该承担法律责任呢？

2019年5月7日，五莲县某房产中介公司与胡某签订购房中介服务协议，胡某委托该中介公司为其寻找适合购买的房屋，服务费为房屋实际成交价格的1.5%，并约定若任何一方违约，需支付房屋总价款5%的违约金。很快，该中介公司为胡某寻找到了一处房源，并与胡某实地查看了该房屋。然而，胡某并未通过该房产中介公司与出售方成交该房屋，而是通过五莲县某经济信息咨询中心与案外人陈某签订上述房源的二手房买卖协议，并办理了产权变更。房产中介公司遂将胡某起诉至五莲县法院，要求胡某给付中介费、违约金及律师代理费。

一审法院经审理认为，胡某通过五莲县某经济信息咨询中心与案外人陈某签订二手房买卖协议，违背其与五莲某中介公司签订的购房中介服务协议约定，应承担违约责任。判决胡某支付五莲县某房产中介公司违约金五千余元。胡某不服一审判决，向日照中院提起上诉。

二审法院经审理认为，购房中介服务协议与房屋买卖合同是不同的法律行为，五莲县某房产中介公司虽没有促成胡某与房屋出卖人签订房屋买卖合同，没有完成居间服务行为，但不影响该公司与胡某签订的购房中介服务协议的成立生效。胡某与房产中介公司签订购房中介服务协议之前，已与五莲县某经济信息咨询中心签订的购房委托协议就包括案涉房源信息，案涉房屋出卖人将房屋通过其他中介公司公开出售，涉案房产中介公司并非掌握案涉房源信息或者对其进行中介的唯一中介方，胡某通过其他途径获得涉案房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，并非是“跳单”行为，不构成违约。

但胡某在未通知涉案房产中介公司解除双方签订的购房中介服务协议情况下，通过其他中介公司签订房屋买卖协议，且涉案房产中介公司在履行购房中介服务协议过程中为胡某提供了看房等服务。二审法院作出二审判决，部分变更一审判决，酌定胡某给付五莲县某房产中介有限公司的费用为两千九百余元。

法

官

说

法

“跳单”是一个行业术语，并不是严格的法律概念，主要存在于中介领域，是指房屋居间合同中，委托人已经与中介公司签订了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的服务，但买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。本案是去年作出的判决，相关法律并未对“跳单”行为法律后果有明确规定。今年1月1日正式开始施行的《中华人民共和国民法典》第九百六十五条首次明确规定了“跳单”行为的法律后果，发生这种行为，委托人负有向中介支付报酬的义务。而实践中，若中介公司并非掌握房源信息的唯一中介方，委托人通过其他途径获得案涉房源信息，并选择其他中介公司促成房屋买卖合同成立，则不构成法律规定的“跳单”行为，不能据此认定委托人违约。

转自：律师同城