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台海网3月22日讯（海峡导报记者 陈捷 吴舒远 通讯员 同法/文 陶小莫/漫画） 有的购房者花巨资买房，钱却被房产中介挪用了，明明付了购房款，却还被房主告上法庭要求付款并支付违约金；还有的购房者遭遇无良卖家，卖了房子户口却不迁出，卖家的孩子还占用学位入学……

遭遇这些卖房的“坑”，购房者该如何维权？近日，同安法院受理了多起购房者“被坑”引发的官司。法官提醒说，买房子要避开这些“坑”。让我们通过法院发布的典型案例来看看买房要规避的风险吧。

案例1

付了购房款，还被索赔违约金

因为遭遇无良中介，购房人小陈付出了惨重的代价。原来，此前小陈看中了厦门市一套房子，并通过中介公司与老郑达成房屋买卖协议，成交价为119.5万元。

合同签订后，小陈支付了3万元定金给老郑，并且按照中介公司的要求，将包含首付款在内的31.5万元的款项转入中介公司指定的员工唐某的账户。中介公司也出具了收条，确认收到款项。

另外，小陈还通过银行贷款的形式支付给老郑74万。同时，双方还约定如果小陈未能获得足额贷款的，小陈应于贷款机构放款后3日内以现金方式足额补齐。

随后，小陈与老郑前往厦门市不动产登记中心申请讼争房屋的变更登记。

然而，当小陈满心期待住进新房子的时候，却发现老郑把自己告上了法庭。原来，这是因为老郑迟迟未收到剩余购房款42.5万元。而转入中介唐某账户31.5万元的款项竟被唐某私自挪用了。

庭审过程中，小陈陈述说，他将款项31.5万元转给中介公司，是因为中介公司说要把款转给中介，才能代表购房者有能力买这个房子。当时，中介还说，过户当天再由中介转回款项。而小陈因为认为这中介公司的信誉还不错，所以当时就相信了中介关于“资金托管”的说法。当时，双方约定托管机构是中介公司。

没想到，托管的款项因为中介公司员工的挪用，最终没有办法支付。

发现钱被中介挪用后，双方报警。目前，中介公司的员工唐某因涉嫌刑事犯罪，已经被刑事拘留。

近日，同安法院经审理作出一审判决，要求被告小陈应向原告老郑支付剩余购房款人民币425000元；此外，小陈要向老郑支付违约金（违约金以房子的成交价人民币1195000元为基数，按每日万分之五的标准自2020年7月1日计算至购房款人民币425000元实际支付之日止，但违约金总额不超过人民币239000元）；同时，小陈还应向原告支付律师代理费人民币10000元、保全费人民币3015元，合计人民币13015元。

不过，同安法院判决也指出，被告中介房产公司要对判决中小陈的付款义务承担连带责任。

法官提醒

买房有风险，付款需谨慎

“买房有风险，付款需谨慎。”法官建议，买房时应采取两个措施注意防范此类风险。一是二手房买卖的资金托管机构一般应找政府房产主管部门认可的正规住房置业担保公司，而不是简单的交给中介机构进行托管，容易存在被挪用或者机构倒闭等风险；

二是无论何种原因导致买方未按约定期限付款，买房人的付款义务是不可免除的，同时买房人还需要根据合同约定承担因违约产生的其他各种费用。

案例2

花百万元买房，学位却被卖方占用了

花百万元买房，却不幸遭遇无良卖家，卖了房子却迟迟不迁户口。更过份的是，卖家的孩子竟然还占用学位入学。无奈之下，购房者程先生只好告上法庭。

原来，数年前，程先生（化名）向周某买了一套总价为138.5万元的房子，并签订了协议，协议上写明：甲方（卖方）承诺于2017年5月19日前，将落户于本房屋的户口全部迁出，如甲方未能及时迁出户口，每逾期一日，按房屋总价的万分之十赔偿给乙方（买方）。

程先生按约定付了购房款后，很快办理了新的产权证，房产的权属人为程先生夫妻二人。

然而，约定时间届满后，程先生却发现，周某一家非但没有迁出户口，还在同年9月份占用了该房产的学位，给周某的女儿办理入学。

经过多次催促未果后，2020年7月1日，程先生夫妻无奈之下，只好把周某一家告上法庭。

程先生起诉要求，周某一家将户口迁出，并按协议约定赔偿因户口未及时迁出而产生的违约金。

庭审中，周某答辩称：“原告程先生购买这套房产，对落不落户本身需求就并不迫切，而且双方已达成了口头协议，程先生同意我们迟延迁户。程先生未向我们催促过迁户事宜。程先生也并未因我们的逾期迁户造成任何损失。”

程先生反驳说：“被告所说的并不符合事实。我们双方并未达成口头协议。我们一直打算出卖房产，因为学位占用和户口，一直都没法卖出去，每个月还要偿还房贷，给我们造成了巨大的精神压力”。

近日，经法院主持调解，最终双方达成调解协议。被告周某一家向原告程先生夫妻支付违约金65000元，程先生夫妻不再追究周某一家的法律责任。

法官提醒

买房有风险，交接需谨慎

法官提醒说，买房时交接需谨慎。第一，二手房买卖除了注意有无被查封、一房多卖等情形，还需注意有无户口未迁出占用学位影响买方孩子就读或再次出售遇到障碍等风险；第二，无论何种原因（不可抗力因素除外）导致卖方未按约定期限履行义务，都需要根据合同约定承担违约责任。

“4问”购房维权

1问：买到假学区房能索赔？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：这要看合同中是否有关于涉案房屋为学区房的约定。如果有，则可以要求出售方承担相应的责任。同时，中介作为居间方，如果没有尽到谨慎审查的责任，存在一定的过错，也应该承担一定的赔偿责任。建议以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关情况，还要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定违约责任。

2问：买到问题房怎么办？

林敏辉：购房者如果发现房子有质量问题，应当注意查核房屋是否还在保修期内。如处于保修期内，购房者可以向开发商提交房屋存在质量问题的书面文件，并与开发商交涉修复房屋和赔偿损失；同样，购房者应保留此方面的证据。

如与开发商协商不成，可通过诉讼途径处理，建议购房者可以通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测，进一步明确房屋质量出现问题的原因。在取得房屋质量鉴定报告，明确系开发商的原因后，可以向开发商要求修复房屋并赔偿损失，严重影响居住的，购房者还可以要求解除购房合同。需要说明的是，房屋质量问题经检测机构鉴定后，如认定系主体结构不合格的，即便不在保修期内，购房者仍然有权要求解除房屋买卖合同。

3问：房东反悔不卖怎么办？

林敏辉：遭遇卖方反悔，购房者可以向法院提出以下4种请求：一是要求继续履行合同强制过户；二是要求赔偿房价上涨的损失；三是要求承担合同约定的违约金；四是要求双倍返还定金。但并非所有的诉求都能得到法院的支持，这需要根据交易的实际情况分析不同的对策。

4问：遭遇逾期交房咋维权？

林敏辉：第一，如开发商违反了法定的和约定的交房条件规定而构成逾期交房违约行为时，购房者可拒绝收房。

第二，结合购房合同的约定和逾期交房的时间，要求开发商或二手房卖方依约承担支付违约金，或按照同类房屋租金标准予以损失赔偿。

第三，如果开发商逾期交房超过合同约定的期限，购房者有权单方解除合同，要求开发商承担违约责任。